תשריט בית משותף - כל מה שרציתם לדעת יחידות והצמדות – תשריט ותקנון - תיקון בית משותף- יחידה רישומית
תשריט בית משותף הינו מסמך הנרשם בטאבו המורכב מתשריט ותקנון, המאפשר לדעת את חלקם של הדיירים או בעלים במבנה, בקרקע וכו'. תשריט בית משותף נדרש עבור חלקה עליה בנוי בית או מבנה להם שתי דירות או יותר- ולמסמך כמובן חשיבות גבוהה, בין אם מדובר במכר או קנייה, קביעת בעלות, משכנתא ועוד. אז, "מה שייך למי"? ואיך נוודא שכלום לא חסר במסמך החשוב כל-כך? לפניכם כל מה שצריך לדעת על תשריט בית משותף!
כדי להסביר טוב יותר את מטרת תשריט בית משותף, ניקח לדוגמא בניין מגורים רב קומתי. בבניין מגורים רב קומתי, יש מספר דירות שנמצאות במקומות וקומות שונות ולכל דירה יש את הבעלים שלה, לכל דירה יש לה חלק שהיא יכולה להשתמש בו בבניין ויש לה גם חנייה ואולי מחסן וחלק בקרקע, לכן יש לשייך כל דירה לבעלים שלה כך שאפשר לדעת מה החלק השייך לדירה במבנה, בתשריט יש פירוט של מיקום הדירה ונתונים שאפשר דרכם לזהות את הדירות והחלק השייכים לה לפי צבעים, מספרים ואותיות יחודים כך שאפשר לזהות דירה מסויימת באופן ברור, לכן תתארו לעצמכם חשיבות מסמך זה בביצוע זיהוי לנכס למטרת מכירה וקנייה, משכנתאות, זיהוי בעלים וזכיות, והליכים אחרים. לאחר הכנת תשריט בית משותף רושמים אותו בטאבו, ורושמים לכל דירה את השטח שלה ואת ההצמדות שלה.
על-פי חוק המקרקעין, דירה מוגדרת כ:"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". לכן, לצד מבנים למגורים, גם מבנים לצורך עסקים, תעשיה, משרדים יכולים להירשם כבית משותף.
הצמדות ורכוש משותף
'הצמדות' הן כל חלק בנכס השייך לדירה אך אינו נכלל בחישוב שטח הדירה העיקרי (נמצא מחוץ לקירות החיצוניים של הדירה). מרפסת פתוחה למשל, הינה הצמדה ואינה נכללת בחישוב שטח הדירה, לכן היא תרשם כהצמדה עם השטח שלה בנפרד. כמוה גם הקרקע, מחסן חיצוני לדירה, חנייה, גג וכו'.
בתשריט בית משותף נרשם גם 'רכוש משותף', המהווה את כל חלקי הבית המשותפים בין הדיירים, מלבד החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה. הרכוש המשותף נועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם, אפילו אם הם בתחומי דירה מסוימת. לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
איזה בית או מבנה ניתן לרשום כבית משותף?
על-פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בית הראוי להירשם בפנקס הבתים המשותפים הוא:
- בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת.
- שני בתים או יותר שבכל אחד מהן דירה אחת או יותר, אשר הוקמו על חלקה או חלקות שאינן ניתנות לחלוקה באופן שבו כל בית יעמוד על חלקה נפרדת.
- שני בתים או יותר שיש להם מתקנים משותפים.
חישוב שטח הדירה בבית משותף
בעבר, לפני 'צו מכר דירות', התבצע חישוב שטח הדירה לפי קירות פנים. אך החל מה- 24/05/2008, מתבצע חישוב שטח הדירה לפי צו המכר, המנחה כי יש לבצע חישוב שטחים על-פי 'תקן 9' של הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים. על-פי תקן 9, חישוב השטח מתבצע לפי הקירות החיצוניים של הדירה וקיר אמצעי בין הדירות.
ממה מורכב תשריט בית משותף?
תשריט בית משותף מורכב מתשריט ותקנון:
תשריט מכיל מדידת מצב קיים של החלקה שנמדדה על ידי מודד מוסמך ותרשים של הבית או הבניין בכל קומה. התרשים הוא תוכנית של הבניין, כשבתוך התרשים יש מספור של היחידות ותיחום בצבע המאפיין אותן ואת הצמדותן. כמו כן, בתשריט טבלה בה מפורט מספר היחידה או הדירה הנקרא תת-חלקה, ממוספר לפי מספר החלקה ומספר היחידה, מספר היחידה או הדירה מתחיל ממספר "1" עד מספר הדירות במבנה, רכוש משותף מקבל בדרך כלל מספר "0" ונשאר ללא צבע. בטבלה מפורט שטח הדירה, ההצמדות שלה ושטחן, כמו גם צבע היחידה בתשריט.
בנוסף, יכלול התשריט:
- פרטים על המבנה
מספר המבנים/האגפים/הכניסות מהם מורכב הבית
מספר הקומות בכל מבנה/אגף/כניסה
סה"כ הדירות בכל מבנה/אגף/כניסה
סה"כ הדירות בבית - תרשים הסביבה
- תרשים החלקה
- פרטים על הדירות
- הצמדות משותפות
- רכוש משותף
תקנון הבית המשותף מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף והוא נקבע במקביל לרישום הבית בטאבו. על בעלי הדירות בבית משותף יחולו הוראות 'התקנון המצוי' המפורטות ב'תוספת לחוק המקרקעין' אלא אם כן הדיירים ניסחו הוראות ספציפיות ב'תקנון מוסכם'.
תקנון שנרשם בבית משותף מחייב גם את מי שנעשה בעל דירה באותו בניין לאחר רישום התקנון. התקנון ייחתם על ידי הבעלים, וחתימתם תאומת על-ידי עורך דין, כדרך שמאמתים שטר עסקה.
תיקון צו רישום בית משותף
במסגרת הליך תיקון צו רישום בית משותף, ניתן לשנות את פרטי הרישום הכלולים בצו רישומו של הבית המשותף. ניתן להביא לידי ביטוי בנייה חדשה שנעשתה בדירה או בכל הבית המשותף, ניתן להוסיף יחידה חדשה, להרחיב שטח דירה, לבטל או להוסיף הצמדות, להעביר הצמדה מדירה לדירה ועוד. בגדר תיקון צו רישום בית משותף ניתן לרשום תקנון מוסכם או לשנות את התקנון המוסכם הקיים.
יחידה רישומית
רישום "יחידה רישומית" הינו תהליך שנעשה בפרויקטים מסוג תמ"א 38, תהליך בו רושם היזם יחידה חדשה בנכס מהרכוש המשותף, כמו למשל מקלט, חדר אשפה, מחסן וכו'. אל היחידה הרישומית יוצמדו זכויות הבנייה שנמכרו ליזם לצורך מימוש הפרויקט. לאחר סיום הבנייה יתבצע תיקון לתשריט בית משותף, בו תבוטל היחידה הרישומית, וירשמו הדירות החדשות והדירות הקיימות שהורחבו.
תוקפו של התשריט
על-פי נהלי הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, תוקף תשריט בית משותף הוא למשך שנה מהיום בו נחתם על-ידי עורך התשריט או ממועד חתימת הוועדה על התשריט. אם חלפה השנה הנ"ל ולא ניתן צו הרישום בפנקס הבתים המשותפים- יש לחדש את תוקפו של התשריט באמצעות חתימה חוזרת של עורך התשריט.
עלינו
אמיר מרעי - כל המדידות במקום אחד ועל-ידי מודד מוסמך
עם מעל לשבע שנות ניסיון בתחום המדידות ועבודה משותפת עם אדריכלים, מהנדסים וקבלנים מובילים בישראל, נשמח לסייע לכם בכל הקשור לתשריט בית משותף, מפות מדידה וסימונים, מדידות פנים וללוות אתכם לאורך הדרך! נשמח להעניק לכם שירות אדיב ואמין בכל עת- הוותק, הידע והניסיון המקצועי שלנו לשירותכם. מוזמנים ליצור איתנו קשר לפרטים ומידע נוסף.